다운타운 · 스트립 하이라이즈 콘도Downtown & Strip High-rise CondosDowntown & Strip High-rise Condos

Google Maps에서 열기 ↗Open in Google Maps ↗ · 지도는 대략적인 위치이며 동네 경계를 나타내지 않습니다.The map shows an approximate location, not community boundaries.

한눈에 보기At a glance

주요 시설Amenities

Panorama Towers(4개 동, 1,100세대 이상, 2006~2008년 건축)Panorama Towers (four towers, 1,100+ units, built 2006-2008)

주요 시설Amenities

Turnberry Place(40층 4개 동, 약 700세대)Turnberry Place (four 40-story towers, about 700 units)

주요 시설Amenities

Waldorf Astoria(24층 이상 콘도, 하위 층은 호텔)Waldorf Astoria (condos from floor 24 up, hotel below)

주요 시설Amenities

다운타운 로프트: Juhl 등Downtown lofts: Juhl and others

콘도호텔과 주거 전용 건물의 차이Condo-hotel versus residential-only buildings

하이라이즈 건물은 용도 구조가 서로 다릅니다. 위키피디아의 CityCenter 항목에 따르면 Veer Towers는 CityCenter에서 유일하게 주거 전용으로 계획된 구성 요소입니다. 반면 Vdara는 호텔과 콘도가 결합된 형태로 설명되고, Waldorf Astoria는 호텔 객실 389실과 콘도 225세대가 한 건물에 있습니다.High-rise buildings differ in how they are structured. According to Wikipedia’s CityCenter article, Veer Towers is the only component dedicated solely to residential use. Vdara is described as a hotel-condo hybrid, and the Waldorf Astoria combines 389 hotel rooms with 225 condominiums in one building.

위키피디아의 라스베이거스 콘도 목록은 Palms Place, MGM Signature, The Platinum도 콘도호텔로 분류합니다. 건물 성격은 시간이 지나며 바뀌기도 합니다. The Ogden은 콘도로 시작해 임대 아파트로 전환되었다가 2014년에 다시 콘도 분양으로 돌아왔습니다. 따라서 현재 용도는 건물 페이지의 공개 자료와 관리 문서로 함께 확인해야 합니다.Wikipedia’s list of Las Vegas condominiums also classes Palms Place, MGM Signature and The Platinum as condo-hotels. A building’s character can change over time: The Ogden began as condominiums, was converted to rental apartments, and returned to condominium sales in 2014. Current use should be checked against both the building page and the association documents.

관련 건물 페이지: veer-towers, vdara, waldorf-astoria-las-vegas, palms-place, mgm-signature, platinum-hotel-residences, the-ogden.Related building pages: veer-towers, vdara, waldorf-astoria-las-vegas, palms-place, mgm-signature, platinum-hotel-residences, the-ogden.

네바다 NRS 116 재판매 서류(Resale Package)Resale package under NRS 116

네바다의 공동이익단지(common-interest community)에서 유닛 소유자가 재판매할 때는 NRS 116.4109에 따라 소유자 부담으로 매수자에게 재판매 서류(resale package)를 제공해야 합니다. 법령이 나열하는 내용은 다음과 같습니다.When a unit owner resells in a Nevada common-interest community, NRS 116.4109 requires the owner, at the owner’s expense, to furnish the purchaser a resale package. The statute lists the following contents.

• 선언서(플랫 제외), 부칙(bylaws), 협회 규칙과 NRS 116.41095의 정보 안내문The declaration (without plats), bylaws, association rules, and the information statement under NRS 116.41095
• 월 분담금과 미납 의무(관리 수수료, 양도 수수료, 벌금, 이자, 추심 비용 등)를 밝히는 협회의 확인서A statement from the association setting out the monthly assessment and any unpaid obligations (management fees, transfer fees, fines, interest, collection costs, and similar)
• 협회의 현재 운영 예산과 연도 누계 재무제표(준비금 요약 포함)The association’s current operating budget and year-to-date financial statement, including a summary of reserves
• 협회를 상대로 한 미해결 판결과 진행 중인 소송에 대한 진술A statement of unsatisfied judgments and pending legal actions against the association
• 재판매와 관련된 양도 수수료 등 각종 수수료 명세와 향후 예상되는 수수료·부과금 설명A statement of transfer and transaction fees for the resale, plus a description of current and expected fees and charges for each unit
• 협회가 가입해야 하는 보험 증권의 증빙(NRS 116.3113)Proof of the insurance policies the association is required to carry (NRS 116.3113)

매수자는 재판매 서류를 받은 날로부터 5일째 자정까지 서면으로 계약을 취소할 수 있고, 계약서에는 이 조항이 들어 있어야 합니다. 협회는 소유자의 서면 요청을 받은 뒤 10일 이내에 관련 서류와 확인서를 제공해야 하며, 서류의 효력은 90일간 유지된다고 법에 규정되어 있습니다. 또한 소유자나 매수자의 요청이 있으면 협회는 준비금 연구 전체를 열람할 수 있게 해야 합니다.The purchaser may cancel by written notice until midnight of the fifth calendar day after receiving the resale package, and the purchase contract must say so. The association must furnish its documents and certificate within 10 calendar days of a written request, and a resale package remains effective for 90 calendar days. On request, the association must also make its full reserve study reasonably available for inspection.

대출 기관의 콘도 프로젝트 승인 개념Lender condo project approval

콘도 융자에서는 매수자의 신용뿐 아니라 건물(프로젝트) 자체도 검토 대상이 될 수 있습니다. Fannie Mae 판매 가이드(Selling Guide)는 프로젝트 기준이 재정 안정성, 시장성, 소송, 보험 적정성 등 차입자 신용과는 다른 위험을 다룬다고 설명하며, 콘도·협동조합·PUD 유닛에 적용된다고 밝힙니다.In a condo loan, the building itself, and not only the borrower’s credit, can be reviewed. Fannie Mae’s Selling Guide says project standards address risks separate from borrower credit, such as financial stability, marketability, litigation and insurance adequacy, and that they apply to units in condominiums, cooperatives and PUDs.

가이드가 나열하는 검토 방식은 Full Review, FHA 프로젝트 승인, Fannie Mae의 프로젝트 적격성 검토 서비스, 그리고 일부 경우의 검토 면제입니다. Full Review에서 대출 기관이 살피는 항목에는 부적격 프로젝트 여부, 미납 분담금, 준비금 적립, 예산의 적정성, 공용 시설과 소유 구조 등이 포함됩니다. 검토에 쓰이는 서류로는 선언서 등 등기 서류, 예산과 재무제표, 준비금 연구, 보험 증권, 콘도 프로젝트 설문(Form 1076) 등이 언급됩니다.The review routes it names are Full Review, FHA project approval, Fannie Mae’s project eligibility review service, and waived review in some cases. In a Full Review, lenders look at items such as whether the project is on the ineligible list, delinquent assessments, reserve funding, budget adequacy, amenities and ownership structure. Documents mentioned include recorded declarations, budgets and financial statements, reserve studies, insurance policies and the Condominium Project Questionnaire (Form 1076).

같은 가이드의 부적격 프로젝트 목록에는 호텔·모텔처럼 운영되는 프로젝트가 있으며, 예로 소유자에게 유닛의 렌탈 풀(rental pooling) 참여를 요구하거나 호텔식 서비스를 제공하는 경우가 언급됩니다. 이는 위에서 설명한 콘도호텔 구조가 융자 검토에서 별도로 확인되는 이유입니다. 대출 상품과 기관마다 기준이 다를 수 있으므로 특정 건물의 융자 가능 여부는 해당 대출 기관에 문의해야 합니다.The same guide’s ineligible-project list includes projects operated as hotels or motels, citing for example a requirement that owners make units available for rental pooling, or hotel-type services. This is one reason the condo-hotel structure described above is examined separately in a loan review. Criteria vary by loan product and lender, so eligibility of a specific building should be confirmed with the lender.

세 곳의 클러스터 지리Geography of the three clusters

스트립 / CityCenter: CityCenter는 스트립 사우스 라스베이거스 블러바드 쪽 패러다이스에 있는 67에이커 규모 복합단지로, 2009년 12월 2일부터 순차 개장했습니다. 이 안에 Vdara, Veer Towers, Waldorf Astoria가 있습니다(vdara, veer-towers, waldorf-astoria-las-vegas). 위키피디아 목록은 Sky Las Vegas를 스트립에 완공된 첫 하이라이즈 콘도 프로젝트로 소개하고(sky-las-vegas), MGM Signature는 MGM 그랜드 인근으로 표기합니다(mgm-signature). Panorama Towers와 The Martin은 I-15 서쪽에 있습니다(panorama-towers, the-martin).Strip / CityCenter: CityCenter is a 67-acre complex in Paradise on South Las Vegas Boulevard, which began opening on December 2, 2009. It holds Vdara, Veer Towers and the Waldorf Astoria (vdara, veer-towers, waldorf-astoria-las-vegas). Wikipedia’s list calls Sky Las Vegas the first high-rise condominium project completed on the Strip (sky-las-vegas) and places MGM Signature near the MGM Grand (mgm-signature). Panorama Towers and The Martin are west of I-15 (panorama-towers, the-martin).

Hughes Center / 패러다이스: Park Towers는 스트립 동쪽 패러다이스의 1 Hughes Center Drive, 플라밍고 로드와 패러다이스 로드 인근 Hughes Center 사무단지에 있으며 2001년 완공된 20층 쌍둥이 타워입니다(park-towers-hughes-center). Hughes Center 공식 사이트는 이곳을 사무 공간과 공원, 식당, 소매를 갖춘 복합 용도 지역으로 소개합니다. 같은 패러다이스 로드 쪽에는 Turnberry Place와 Turnberry Towers가 있습니다(turnberry-place, turnberry-towers).Hughes Center / Paradise: Park Towers is a twin-tower, 20-story complex completed in 2001 at 1 Hughes Center Drive in Paradise, east of the Strip near Flamingo Road and Paradise Road, within the Hughes Center business park (park-towers-hughes-center). The Hughes Center website describes the district as a mixed-use area with offices, parks, dining and retail. Turnberry Place and Turnberry Towers are also on the Paradise Road side (turnberry-place, turnberry-towers).

다운타운 / Symphony Park: Symphony Park은 다운타운의 61에이커 부지로 옛 유니언 퍼시픽 철도 조차장 자리였고, Smith Center, Cleveland Clinic Lou Ruvo 뇌건강센터, Discovery 어린이 박물관이 들어서 있습니다. 위키피디아는 이 안에 32층 240세대의 Cello Tower가 2026년 완공 예정이라고 적고 있어 진행 상태는 별도로 확인해야 합니다(cello-tower). 다운타운 콘도로는 150 N. Las Vegas Blvd의 The Ogden(the-ogden), 이스트 보네빌 애버뉴 353번지 6개 동 344세대의 Juhl(juhl-downtown-lofts), 2006년 완공된 SoHo Lofts(soho-lofts-downtown)가 있습니다.Downtown / Symphony Park: Symphony Park is a 61-acre downtown site, formerly a Union Pacific rail yard, that now holds the Smith Center, the Cleveland Clinic Lou Ruvo Center for Brain Health and the Discovery Children’s Museum. Wikipedia lists the 32-story, 240-unit Cello Tower there with completion expected in 2026, so its current status should be checked separately (cello-tower). Downtown condominium buildings include The Ogden at 150 N. Las Vegas Blvd (the-ogden), Juhl at 353 E. Bonneville Avenue, six connected buildings with 344 units (juhl-downtown-lofts), and SoHo Lofts, completed in 2006 (soho-lofts-downtown).

고려할 점Things to consider

• HOA 회비가 단독주택보다 높은 편입니다. 건물별 회비와 포함 항목을 확인하세요.HOA dues are typically higher than for houses; check what each building includes.
• 융자 승인 조건(건물 승인 여부)은 대출 기관마다 다릅니다.Lender approval of the building differs by lender.

학군 확인Checking schools · HOA와 최신 시세HOA and current prices